Airbnb近几年在全球的闪电式扩张已成为经典的商业案例，但之中也充满了不断的变数和挑战。前不久，曾实行“史上最严格短租限制令”的柏林终于传来了一个好消息，刚刚颁布的一项法庭裁决显示，那些有意出租闲置房屋或房间、但几乎无法拿到房屋短期租赁许可证的房主，如今有望被给予每年长达182天的短租许可证。这无疑是这个城市面对Airbnb持续增长的房源市场开始了一丝松动的迹象。
在与各城市进行拉锯战的同时，Airbnb也开始了另一种商业模式的探索，这个房屋共享平台将携手来自迈阿密的地产开发商Newgard，推出名为Niido的自有品牌公寓大楼，并计划在2018年第一季度，在佛罗里达州开放324间公寓用作出租。
这栋大楼位于佛州城市基西米(Kissimmee)，这里是佛州发展最快的地区之一，距离奥兰多市中心约半个小时车程。在明年开放后，这栋“Niido powered by Airbnb”品牌公寓将面对公众进行公开招租，这些租户房客将与Niido每年签署承租协议，然后，他们还可以在Airbnb上将租来的公寓再进行转租——无论是闲置的房间或是整套公寓，每个房客最长可每年对外出租180天。
基西米城市俯瞰图
房东本身就是租客、然后再将房间转租给其他房客——听上去像是Airbnb在招募更多人成为“二手房东”来做短租生意。“我们的目标人群是那些出差次数比较频繁的商旅人士。” Newgard首席执行官哈维·埃尔南德斯(Harvey Hernandez)说，“在公寓闲置的时候，他们可以把它转租出去赚钱。”他强调，随着城市生活费用的日渐上涨，许多公寓租户面临着巨大的财政压力，例如在佛州南部的罗德岱尔堡，一个家庭收入的53.1%都被用于房租，如今，Airbnb和Niido创造的多户家庭共享模式(Multifamily Home-sharing，指一套公寓内入住多户家庭)，将为这个问题提供有力的解决之道：既能为直属租户提供住处，以及额外的收入，也能让二次承租的客人，享受升级的Airbnb入住体验。
当然，想要将自己的品牌公寓真正运营为这样理想的模式，Airbnb还需解决不少问题：首先，一栋大楼每天有那么多房客、租户进进出出，不是很容易产生混乱吗？对此，Airbnb表示，他们会规划一系列针对公寓的管理和服务措施：这栋公寓大楼将设有综合服务中心，提供房间清洁服务，并会在客人订房时预先收取少许的清洁费用。大楼首层会有餐厅、洗衣房等公共空间。所有房间将采用无钥匙的房门，并设立安全独立的存贮空间。
不过，相比这些服务上的细节，另一个潜在的问题可能更加关键：这栋看上去几乎和酒店没什么差别的公寓大楼，如何提供Airbnb所倡导的“融入当地生活”的体验呢？Airbnb目前给出的方案是，每套公寓会配备一位独立的“管家主人”(Masterhost)，如果客人入住时公寓主人身在外地，便可通过一款全新的APP联络管家主人，随时解决可能出现的意外事件如入住延迟或是航班延误等。当然，这款新的APP也将全面关联Airbnb现有的应用程序。
Airbnb全球复合式房屋伙伴关系总监贾贾·杰克逊(Jaja Jackson)对此表示：“我们并不担心Niido会成为一个临时性的社区，因为它从本质上来说不是这样设计的，而且，我们也会对公寓的物业管理进行监督和调控。”
从这点看来，Niido与酒店公寓最根本的区别也许在于，Airbnb不会直接向客人提供如酒店般的下榻服务，“招待”客人的仍然是从Airbnb那里签下房屋的租户。Airbnb要做的，只是先期参与公寓的建筑设计，并进行服务运营规划与数字系统建设。公寓的产权仍属于Newgard，但公寓今后只会提供短租用途的物业管理和小区服务，不会用作地产买卖。
至少就现在看来，Airbnb通过此举解决了不少此前共享短租模式的矛盾：统一而具有针对性的物业管理避免了人们对于大量租客产生的安全担忧；经济模式更加透明，也对公寓的租用时长做了限制，不给政府税收添乱，符合当地法规。由此，也就引出了大家都想知道的收入分配问题：据Airbnb和Newgard发布的联合声明显示，针对每套租出去的房屋，Newburg会抽取25%的收入、Airbnb抽取3%，余下的全部归租赁房屋的主人所有。
埃尔南德斯还透露了接下来的计划，Newgard计划在未来的两年内，建设5栋与Airbnb合作的品牌公寓，大概共计2000套房间。杰克逊也在新闻发布会上表示出对这些新的公寓项目的期待：“此次合作表明，房东、开发商和Airbnb可以以其他的方式合作，为每个人创造价值并更好地服务租户。这些项目与我们的长期战略理念相符。”
不过，理念固然美好，金融却是一场零和游戏，人人都赚钱的生意几乎是不存在的，这次Airbnb又会在哪个行业中掀起革新浪潮，目前还未可知。
